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不動産管理会社ではたらく、目指せPM!のブログ
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不動産に関わって20年になろうとしています。
不動産にまつわるできごと、仕事のアイテムのことなどを綴ってゆきます。
とっつきやすいことからマニアックなことまで幅広く書くかもしれませんが、どうぞお付き合いください。
ニックネームのBokeh Realtorは一応「ボケた不動産屋」という卑下した意味ですが、ボケをBokehと表記するのは写真好きだからです。
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境界が無い! part2 公簿売買なら境界が無くても良いのか?

2010/04/27 12:42
前回の続き

隣地との境界がハッキリとしていない土地を買おうとしている場合は、絶対に確定測量を行なうべきです。

少し前までの売買契約では、「これは公簿売買だから…」ということで、境界を曖昧なまま売買しているケースがかなりありました。しかし、「公簿売買」というのは、面積についてを公簿(登記簿)の数値で確定するというだけで、境界を曖昧にして良いということではありません。不動産業界の悪いところで、言葉を間違えて使用しているのです(あるいは間違えたふりかも?)。

話しがそれますが、契約書に「現況有姿売買」という文言があれば、瑕疵担保責任を負わなくても構わないと思っている不動産屋がかなりいます。「現況有姿」というのは、今あるがまま、そのまんま引き渡すという意味で、例えば設備とか家具とか一式付随して売買するということです。瑕疵担保とは関係ありません。(実際には付帯設備表を添付しますから、今は現況有姿売買なんてしないでしょうが)

本題に戻すと、現況は隣地との間にブロックがあるし、そのブロックから何かが越境している様子はないし、「引越しおばさん」みたいな人もいなそうだし、問題がなさそうにみえる。しかしながら、問題が潜在しているだけかもしれません。もしかすると、実は隣のお宅は、心の中ではあのブロックと境界線はズレているんだよな〜と思っているかもしれません。引越しおばさんはたまたま外出しているだけかもしれません。それを買主が一軒一軒回って確認するのでしょうか? それは無理です。だからこそ、有資格者が作成した隣地所有者の署名捺印が入った確定測量図が必要なのです。境界杭も復元してもらいましょう。潜在する問題はここで顕在します。解決不可能だったら買うのを止めればいいのです。

ちなみに署名捺印が無い「現況測量図」などでは、何の役にも立たないことはお分かり頂けると思います。



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境界が無い!

2010/04/23 09:14
知人が家を買うので、契約する前に書類やら現場やらを見て欲しいと言ってきました。物件をとても気にいっているのですが、何か問題がないか調べて欲しいというもの。

とてもいいことです。勧めてくれる不動産会社は良いようにしか言わないものなので(営業戦略上、あえて欠点も多少いいますが…)、セカンドオピニオンは必要です。

まあ色々細かいことはありましたが、ひとつ気になったのは境界。現地でいくつか境界標(いわゆる杭)が見えていなかったり、現物が無いところがありました。このような場合、古いため杭そのものが無くなっているものや、ブロックの下に隠れている場合もあります。そのような場合、本当はブロックの上端に境界プレートを付けて欲しいのですが。

余談ですが、バブル華やかなりし頃、測量する前夜、誰も見ていないときに杭を引っこ抜いてずらして自分の土地を広くさせることがあったそうです(注意!当然犯罪です。そのころは都内で坪数千万円の取引などザラで、奥行き20mの土地なら、15cm動かしただけで1坪です!)

話しを戻すと、まあ、契約締結してから引き渡すまでの間に確定してくれれば構わないのですが、重要事項説明書(案)をみせてもらうと、測量関係の添付書類は「地積測量図」だけで「確定測量図」は無しとあります。「地積測量図」とは、法務局に備え付けられている測量図です。そういうと法務省の御墨付きで、とても信頼性の高い書類のように感じますが、そんなことは全くありません。特に古いものは測量精度も低いですし、なにより、そこに記されている境界標(=杭)は、少なくとも筆界を表してはいるでしょうが、所有権境を表しているとは言えません。
ましてや現地に杭が見えていない(というか、無い)場合、何の役にもたちません(まあ、裁判のときの証拠の一つにはなるでしょうが)。

ではどうしたら良いのでしょうか?


つづく



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法人契約の虚偽契約

2010/04/15 12:39
賃貸マンション・アパートの募集をしていると、会社が社宅として借りたいと申し込んでくることがあります。いわゆる法人契約で、一流企業だったり、役所だったり、きいたことないような中小企業や個人会社だったりします。
またそういうとき、たまに不動産会社から、総額は同じ金額で構いませんので、共益費と駐車料を賃料に含ませてくれませんかという相談を持ちかけられる場合があります。

申込法人で、共益費と駐車料は個人(=社員=入居者)負担という社内規程があるため、実際に探している個人(=社員=入居者)が、いわば自分の会社を騙し、自己の負担を軽くすることが目的です。
こちらとしては何も腹が痛まないので、気軽に了解します。腹が痛まないどころか、そういう規定があるような会社は大抵大企業であることが多いので、賃料未収の可能性がほぼゼロに近いし、入居者個人も常識的な人が多い(ような気がする)などの理由から基本的には歓迎します。

また本当は55uの部屋なのに、契約書上は49uにしてもらえませんか、というものもあります。社内規程で借り上げ社宅は50u未満の物件に限るとかいうものがあるためです。

これらのことは、法人の社宅担当者もグルになっている場合もあるようです。担当者も同じ社員であるので、書類上整っていれば目をつぶるよという訳です。

しかし(過去に経験がありませんが)、もし虚偽がばれてしまった場合、誰がどのように責任を取るのでしょうか。個人はもとより、不動産会社、オーナーにまで火の粉が落ちてきそうです。そのため、オーナーとしては、契約書上は無理ですが、申込時のやり取りの中で、あくまでも個人(=社員=入居者)の希望で行うのだ、というメモを残しておきます。できればファックスやメールなどがいいでしょう。少しは責任が軽くなるかもしれません。


さてさて、不動産会社の狙いはもうひとつあって、仲介手数料が少し増えるのです。仲介料は上限が「借賃(=家賃)」の1か月分だからです。こちらとすれば、そうはいかないぞと、仲介料はもとの賃料で計算させたりします。あくまでも「上限」だからです。



※宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
 (昭和45年10月23日 建設省告示第1552号)

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。





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地上デジタル放送

2010/04/09 11:24
地上デジタル放送完全移行への問題点

2011年7月24日からテレビの放送波が地上デジタル放送に完全移行されますが、東洋経済の記事でもあるように、今後さまざまな問題が起こると思われます。私が管理しているビルやマンションも大いに関係することであるので、ここで整理してみたいと思います。


■現在の状況

・ビルやマンションを建設し、周辺へ電波障害を起こした場合、その補償としてビルから被害者世帯へケーブルで電波を送信している。
・関東地方であれば東京タワーの方向に新しいビルが建ったとき起こりやすい。
・例えば数十年前に建設したビルなどで「この補償は、アナログ放送終了をもって終了します。地上デジタル放送が開始したら被害者世帯は自身で電波を受信して下さい」などと合意していることはない。
・その当時、地上デジタル放送などは誰も知らなかったし、決まってもいなかったのでは。


■移行に係る疑問点

・2011年7月から、現在供給している被害者世帯へ、供給を停止したらどうなるのか?
・その後も加害者ビルオーナーは地上デジタル放送を供給する義務があるのか?
・地上デジタル放送波はアナログ波に比べ障害が起こりにくいと言われているが、被害者世帯において、受信できるか否かを調査する義務はどちらにあるのか?
・もし被害者世帯が地上デジタル放送も受信できなかった場合、その後も加害者ビルが供給する義務はあるのか?
・建設から現在までの間に、大きなビルが沢山建っているのに、現在でもそのビルが原因だと言えるのか?
・新東京タワー(東京スカイツリー)からの供給が開始されるのは、2011年ではなく、その数年後とのこと。その時は港区から墨田区方面へ少々アンテナの角度が変わる事になる。そうなるとその後に電波障害が発生したら、どのビルや施設が原因なのか誰が調査するのか?


政府は問題解決に向けて動き出すそうなので、注視していきましょう。



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父親は連帯保証人part3 と 賃借人保護法

2010/04/09 11:13
私は連帯保証人から人生相談を受付け、その相談に乗ってしまったのでした。そうではなく、当時の私の仕事は保証人に滞納賃料の請求だったのです。とにかく請求。まあ一度くらいは相談に乗ってもよいかもしれませんが、その後は請求あるのみ。情に訴え、法にも訴え、倉橋隆行さん著の賃貸トラブル110番を教科書に行っていました。

さて、この度国会で「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取立て行為の規制等に関する法律案」というものが審議されているようです。サラ金の時と同様、一部の悪徳業者が原因と思われます。

詳しい説明は別の機会にしますが、本当に施行されてしまえば不動産オーナーに過大な義務が課されることになります。


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父親は連帯保証人part2

2010/04/07 08:05
さて前回、ホスピタリティ溢れる対応をした私、何故に上司に怒られてしまったのでしょう。

まず、連帯保証人とは何なのか? 連帯保証人の義務とは?

大前提となる「保証」とは、主たる債務者(借主)が債務を履行しなかった(家賃を滞納した)場合、代わりに債権者(大家さん)に家賃を支払わなければならない義務をいいます。

またその義務を負う保証人には、通常の保証人と連帯保証人と2種類あることは割と知られています。しかし義務の厳しい連帯保証人しか通常の実務では出てきません。やはり契約をするときは債権者のほうが知識や交渉力があるのですね。たまには借主のほうから、今回はただの保証人で契約させて欲しいなどと交渉してみては? こんな例があったら是非教えて下さい。

では通常の保証人は連帯保証人と比べて何が有利なのかというと、

1.催告の抗弁権がある
ただの保証人は、請求する大家さんに対して、そんな事言わないでまずは借主に請求して下さいと主張することができます。

2. 検索の抗弁権がある
続いて、大家さんが保証人の財産を差し押さえようとしたときは、そんな事しないで、まずは借主の財産を探してきてからにして下さいと主張することができます。

つまり逆に言うと、連帯保証人はどちらの権利もないのです。ということは、滞納が始まって大家さんから連帯保証人に請求されれば、無条件で即座に支払わなければならないのです。法的には。また、連帯保証人の財産が差し押さえられようとしたら(もし借主に財産があることを知っていたとしても)それを甘んじて受け容れなければならないのです。その知っている借主の財産は、後ほど連帯保証人から差し押さえる事ができます(これを求償といいます)。

とてもとても重い義務です。それも、一度保証契約を締結してしまえば、原則として、賃貸借契約が続く限り続くとされています(判例)。私ならいくら頼まれても自分の子供ぐらいからしか引受けませんね。

ということは、私がした対応は…
正解は次回。



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父親は連帯保証人

2010/04/06 08:53
賃貸管理を始めて間もない頃、とある滞納者へ催告をしました。何時いつ支払うから待ってくれとか、分割にしてくれだとか、のらりくらり。これではらちが空かないと思い、借主の父親である連帯保証人のところへ。

いま2か月分も遅れているんですよ。支払期日は末日なんですよ。こちらも大変困っておりまして、と当方の窮状の説明を続けていると、申し訳なさそうに黙って聞いていた連帯保証人がおもむろに語り始めました。
「実は息子は最近会社を変わったらしいんですよ。以前から転職を繰り返していてねえ。収入も安定していないようなんですよね。」
「はあ、そうなんですか。」と私。
「かと言って、もちろん、家賃を遅れてもいい訳じゃ無い。それは当然のことです。」
(お、息子をかばうだけでなく、常識もある人なんだな。)
「不動産屋さん、親子だとなかなかそのような話しができない。いや、できないというのは甘えなんだが、しづらいんですよ。息子もプライドがあるようで。そこで誠に図々しいお願いなんだが、あの子と不動産屋さんとで、一度、膝を突き合わせて話をして頂く訳にはいかないだろうか?」
「なるほど、そうですね、そういうことであればやってみます。しかし、そこでも話しにならなかったら、お父さんのところへもう一度相談にきますね。」
「ありがとう。その時はもちろん相談させてもらいますよ。」

と、‘ハナシをつけて’きて会社に帰りました。

そして上司にこっぴどく怒られました。



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オフィスの原状回復part5(工事単価編)

2010/04/05 10:09
また、いくら全額テナント負担とはいえ、交渉するうえで工事単価も問題になります。オーナーとしてはいつも発注している馴染みの工事会社に依頼したいと考えます。見積時点で計上していなかった漏れがあったり、追加工事があってもサービスでしてくれたりするので、便利ですよね。
ただ、クロスが今どき1平米あたり1000円台だったり、タイルカーペットが同3000円台だったりすると、なかなかテナントの理解は得られないでしょう。実際にはオーナー側でそれに更に上乗せするケースもありますし。
最近は工事単価もインターネットで簡単に調べられます。文具のアスク●などでは材料と工賃込みでタイルカーペットが1枚 398円だったりします(50cm角なので4枚で1平米)。大阪のリフォーム会社などではクロスが500円台だったり。ただまあ、これらは表面価格というか、実際に見積をとると養生や運搬や諸経費などと称して色んな費用が計上されるものですが。また仕上がりが丁寧かどうかは工事が終わってみないと分かりません(前金では発注したくないですね)。
我々としては下請け業者を複数抱えて、常に競わせる状態が望ましいでしょう。しかしながら管理戸数が少ないと業者との力関係の保ち方が難しくなってきます。




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オフィスの原状回復part4(オーナーの勘違い編)

2010/04/01 09:35
さて、オーナーさんの中にはオフィスではどんな場合でもテナント負担だと思っている人がいます。それは違うとここで声を大にして言いたい(面と向かっては言えないため)。
昔(20年程前)は住居でもオフィスでも賃借人に負担させていましたし、最近は住居は無理でもオフィスは大丈夫だとの情報を聞き、短絡的にそのように思っているようですが、特約に詳細な記載がなければやはり無理だろうと思います。昔の条文には「乙は退去に際して本物件を原状に復する。」などのシンプルなものが多いですが、それでは難しいでしょう。法的には賃借人を保護する傾向にある以上、契約を締結するときに、ある程度は退去時の負担が明確に条文で伝わらないと(賃借人に想定させてあげないと)トラブルになると思います。


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オフィスの原状回復part3(根拠の判例編)

2010/03/29 12:40
前回の続き


根拠は次の判例です。

東京高判平成12年12月27日(要旨)

一般にオフィスビルの賃貸借においては、次の賃借人に賃貸する必要から、契約終了に際し、賃借人に賃貸物件のクロスや床板、照明器具などを取替える、場合によっては天井を塗り替えることまで原状回復義務を課する旨の特約が付される場合が多いことが認められる。オフィスビルの原状回復費用の額は、賃借人の建物の使用方法によって異なり、損耗の状況によっては相当高額になることがあるが、使用方法によって異なる原状回復費用は賃借人の負担とするのが相当であることが、かかる特約がなされる理由である。もしそうしない場合には右のような原状回復費用は、自ずから賃料の額に反映し、賃料額の高騰に繋がるだけでなく、賃借人が入居している期間は専ら賃借人側の事情に左右され、賃貸人においてこれを予測することは困難であるため、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは現実的には不可能であることから、原状回復費用を賃料に含めないで、賃借人が退去する際に賃借時と同等の状態にまで原状回復させる義務を負わせることは、経済的にも合理性があると考える

http://www.kindaika.jp/q_and_a_test/rent/detail/03.shtml
財団法人 不動産流通近代化センターのウェブサイトより

この判例を盾に、勇気づけられて頑張っています。



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オフィスの原状回復 part2(特約条項編)

2010/03/27 14:44
前回の続き


オフィスの退去に伴う原状回復費用について、私は全額テナント負担が可能だと思っていますが必要条件があります。私はいつも賃貸借契約書の条文に次のような文言を記載しています。

1.乙は契約終了日迄に、本物件の壁クロスの全面貼り替え(またはペンキ塗り替え)、天井の全面ペンキ塗り替え、床タイルカーペットの全面貼り替え、鉄扉の全面ペンキ塗り替え、空調換気設備の分解洗浄、ロールカーテンの取り換え、照明管球の全部取り換えetc……、を自己の費用をもって甲指定の業者に発注し実施する。
2.また甲は、前項の費用相当分を乙から受領する事によって精算することもできる。


住居(アパート・マンション)ではこれらは無効となる可能性が高いですが、オフィスでは消費者契約法も無関係ですし、有効となり得ると考えています。
また、その根拠となる判例もあります。



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原状回復(オフィス編)

2010/03/26 12:16
前回のつづき


怖そうな会社から解約したいとの申し出があり、ひと安心していたのもつかの間、そのテナントから家賃の振込がなくなりました。解約まであと3か月。敷金は4か月分。もしかしてこのまま強硬突破か!

もしかしてしまいました。予告期間中に催告の連絡をするもなしのつぶて。社長に伝えておく。社長はいません(ええ、いない事は知っています)。いまから裁判を起こしたって経済的にはマイナスの公算大。そうこうしていると解約日当日。修繕の担当を同行させ立ち会いに行きましたが、滞納中の賃料と共益費と光熱費で敷金は殆どゼロに近い状態。そして向こうはヤクザ(のような人)。勝負ありました。

そうか、敷金問題でこの手を使われたらひとたまりもないなと思いながら、なんとか敷金の残りをクリーニング代に充当する約束だけ取り付け別れました。なにせタバコを吸うオフィスだったので、壁クロスは全面張替。オーナーさんには平謝りでした。


さて、今回のオフィスの原状回復ではあまりテナント側に負担させられなかった訳ですが、基本的にはオフィスの場合はアパート・マンションと違い、ほぼ100%テナントに負担して頂けるものと私は考えています。色んな条件はありますが…。




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急展開 やくざ屋さん、のようなひと part5

2010/03/24 09:46

多忙にてしばらくアップできませんでした。すみません。

前回のつづき

事態は急展開を迎える。
特別他のテナントからのクレームもなく、過ぎていく日々。

今考えると恐らくこういうことだった(と思う)
・オレオレ詐欺などのグループである。
・目的はお金を“稼ぐ”ことなので無用なトラブルを避けている。
・なので他のテナントとも割と仲良くやっている。
・家賃もきちんと振り込んでいる。

そうこうしていると、なんと解約の連絡が! 不動産を扱っていてこんなに嬉しかったことはなかった(?) 結局自分の力で追い出したとか、スキルアップにつながったとかいうことはなかったけれど、オーナーのためを思えば結果オーライでした。

しかし原状回復工事の負担額交渉は、やはり一筋縄ではいきませんでした。


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最強の特約 part3

2010/03/10 12:56
私が考える特約はこのようなものです。

「賃借人は賃貸借契約が終了し本物件を明け渡す際、

・ルームクリーニング(通常の汚れの場合3万円、著しい汚れの場合6万円)
・全ての畳表替え(1枚4000円)
・壁及び天井のクロス全面貼替(平米1200円)
・床クッションフロアーの全面貼替(平米3000円)
 以上合計●●円
・その他汚損破損の修繕に要する費用すべて

を、自然損耗、通常使用による損耗の補修費用についても負担することを承諾する。

というのも、本物件の賃料は周辺の相場に比較して●円程度安価であり(できれば具体的なアットホームウェブの検索結果のコピーなど資料の添付が望ましい)、自然損耗や通常使用による損耗の補修費用については賃料に含まれていないと考えられ、かつ、上記修繕費用についても3社ほどの合い見積りを比較したうえで(できれば見積書のコピーの添付が望ましい)、適正価格と考えられるからです。」

一応カギカッコで囲まれた部分が私が考える特約です。後半も特約の一部です。冗談と思われるかもしれませんが、本気です。

また、この文章を(これからが一番大事だと思っていますが)、賃借人本人に自筆で書いてもらうのです。契約書にあらかじめ印刷された定型文のことを「不動文字」というらしいですが、裁判所は不動文字で書かれた特約等を認めないことがあるのです。最近は契約書はWordなどパソコンで作ることが多いので、そのような判断をされないために(交通事故のときの念書みたいですが・・・)手書きで書いてもらいます。

ここまでやればリフォーム費用はほとんど負担してもらえるでしょう。入居者本人も裁判所も突破できるものと思います。またよしんば裁判所で否定されたとしても、ここまですればオーナーから努力賞をもらえるものと思います。






ただ、私がオーナーだとしたら入居者募集の時に、
「この物件は国交省のガイドライン通りに原状回復費用を頂きます! クリーニング費用、畳表交換費用、自然損耗又は通常使用による損耗の補修費用は、全く頂きません!」
と銘打ち、募集促進にすると思います。

数千円高く決まるのでは・・・?




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原状回復の特約(アパート・マンション編) part2

2010/03/10 12:26
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という国土交通省の冊子があります。それによると原状回復費用として入居者にいろいろと負担してもらうには、

・特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
・賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
・賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

が必要とあります。これらは一応ガイドラインであるので、実際にはケースバイケースではあると思います。初めてこの指針が発表されたのが平成10年で、当時はこの通りにしていたらオーナーが破産しちゃうよと、冗談で言っていました。しかし改定版が16年に発行され、その後最近はほぼガイドラインに準ずるかたちで原状回復の交渉をされているのではないでしょうか。

オーナー寄りの立場から、原状回復費用を少しでも多く入居者に負担してもらえる契約書の特約とは、どのようなものでしょうか。しかし、そもそも「負担してもらえる」ということも色々な意味があります。

・退去立会時に交渉しやすい(説得しやすい)特約
・もめた時に裁判所が認める可能性が高い特約

実際にはこの二つの条件を満たしていないと不十分です。たとえば、

「賃貸借契約が終了するとき乙(入居者)は、

・ルームクリーニング(通常の汚れの場合3万円、著しい汚れの場合6万円)
・全ての畳表替え(1枚4000円)
・壁及び天井のクロス全面貼替(平米1200円)
・床クッションフロアーの全面貼替(平米3000円)
・その他汚損破損の修繕に要する費用すべて

これらを負担する(ことに同意する)」

と書いてあったとしても、退去立ち会いの時に、

・通常の使用や経年劣化による汚損か故意過失による汚損かどうか。
・故意過失であったとしても、汚れた部分だけしか負担したくない。
・クロスは経年劣化しているので、現存価値分しか負担したくない。
・床に家具の跡が付くのは当たり前だ。家具持ち込み不可と契約書に記載があるか?
・タバコのヤニについても、契約書に禁煙だと記載があるか?

などとやり合うことになるでしょう。
また、裁判所に持ち込まれても特約自体の有効性について争われ、無効となった場合はルームクリーニング費用すら全く負担してもらえなくなるので、

・ルームクリーニング費用3万円
・畳表替え4000円×6帖

のみの負担でどうですか? などという交渉に落ち着いてしまいます。
近年は、不動産管理会社は入居者に対して交渉をするのではなく、オーナーに対して、交渉の結果この位の負担しかしてもらえませんでした、その残りはオーナーさんで負担して下さい、という交渉をしているのが実情です。古い考えのオーナーにはなかなか理解してもらえず、管理会社の信用問題にも発展しています。

オーナー寄りの最強の特約はできないのでしょうか。




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敷金・原状回復問題(アパート・マンション編) 

2010/03/10 10:21
アパート・マンション(住居)の賃貸借契約における原状回復費用について(または敷金返還問題ともいうかもしれませんが)は、オーナーの立場としてはなかなか厳しくなりました。いまはほとんど出してもらえないと言ってもいいかもしれません。以前は全て入居者に出してもらいましたし、なんと敷金を充当して足りない分は不足分を請求していました。いまからわずか15年位まえの話しです。考えられない時代です。

当時は広義の原状回復費用としては徴収していたものと思います。ところが現在は極端に狭義の原状回復費用となり、せいぜいクリーニング費用くらい、がんばって畳表替え程度でしょうか。それも昔のような契約書の文言では難しいと思います。
「乙(入居者)は本物件を原状に復し甲(大家)に返還する」などでは絶対無理です。

そもそも「原状に回復する」とはどういうことなのでしょうか。アパート・マンションを返す時、一般的にはどのような費用が請求されるか考えてみましょう。

・ルームクリーニング費用
・畳表替え
・壁、天井のクロス貼替
・床クッションフロアー貼替
・その他諸々

それに対してレンタカーを借りて返す時、どのように原状回復費用を負担するでしょうか。

・ガソリン満タン
・誤って事故を起こして車をへこませれば修理代
・誤ってコーヒーをこぼして汚してしまった場合はその修理代
・渋滞でイライラして、わざとシートにタバコの焼け跡を付ければその修理代

このような感じだと思います。これが狭義の原状回復費用です。普通はガソリン代だけで、原状回復費用などと意識はしませんよね。

広義の原状回復費用まで含めるとなると、

・通常の走行に伴う、すり減ったタイヤの減価費
・走行距離に見合った車の劣化に伴う減価費
・通常の走行に伴う、チリやホコリの洗車代
・雨天運転のためワイパーゴムの減価費

こんなレンタカー屋さんがあったら車を借りるでしょうか。こんな費用は普通は請求されません。レンタル費用に含まれると「通常」皆思っているわけです。
ただし、これらを負担してもらうが、レンタル費用は一般の半額! とかいうお店があれば検討するかもしれませんね(ただ、タイヤのすり減り具合をいちいち計測するのが面倒ですので、パック料金にして一日タイヤ代は500円、洗車も500円などとするでしょう。そうしたら合計したら普通のレンタル費用と変わらないじゃないですか)。

アパート・マンションも同じで、「通常」皆そう思うだろうと裁判所が判断しますと、その皆寄りの結論が出されます。ですので、皆が思っているのを覆す契約書の特約にしなくてはなりません。

私が考える、大家に有利な原状回復の特約とは・・・、





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ヤクザ屋さん、のような人 part4

2010/03/09 12:03
「社長にお会いしたいのですが・・・。」
「出かけているよ」とにべもない返事
「いつお戻りですか」
「分からない」
(分からないって・・・?!)

ここでオーナー代理として、管理会社として、どんな攻め方があるだろうかとシミュレーション。



こちらからの攻め : ずいぶん事務所内でタバコを吸うんですね?
想定される受け : タバコ吸っちゃ悪いのか?



攻 : 本当にIT関係なんですか?
受 : 当たり前だろう。何を根拠に違うって言うんだ?



攻 : 闇金融・おれおれ詐欺なのではないですか?
受 : 違うに決まっているだろう。何を根拠に言うんだ。



攻 : 本当にあの人が起業しようとしてたのですか?
受 : 当たり前だろう。ずーっと出かけているだけだ。俺が責任者だ。



攻 : 社長を出して下さい。
受 : 社長が会社にいなくて悪いのか?言いたいことがあったらオレに言え。



二の句が告げなくなることばかり思いつく。一般のお客さんが契約違反をした場合と違い、向こうは肝が据わっているだろうから、おそらく正式に追い出すには、訴訟を起こして虚偽の申し込みを立証しなければならないでしょう。数十万からの費用がかかります。その間、他のテナントから苦情がくるだろうなあ。。「最近やくざみたいなのが入居しましたよね? お客さんが怖がっちゃって。どうしてくれるんですか!」なんて。

さあどうしよう。




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ヤクザ屋さん、のような人 part3

2010/03/08 18:42
ビルメンテナンス会社の担当者からの連絡に、

「IT関係の会社ですよ。」と答えた私。すると、
「フロアカットキーは閉めっぱなしで、電気検針のために入室させてもらうとタバコの煙もくもくで、なんか、電話で取り立てみたいなことしてましたよ。」

背筋が寒くなりました。

フロアカットキーというのは、エレベーターの各フロアボタンの横にある停止・不停止を決める鍵のことです。そこのビルはエレベーターを降りたらすぐに事務室となっています。一般的なテナントさんはフロアカットキーを営業時間内は開けっ放しにしておいて、エレベーターからの来客は通常無条件で受け入れます。ただ、そのタバコもくもくの新テナントは、ビルメン会社に対し、入室する場合はエントランスから一度電話をしてほしいと言われたそうです。電話をもらってから鍵を開けるということです。絶対に普通じゃありません。

こうなったら背筋を暖めながら現地に行くしかありません。エレベーターに乗ると確かにそのフロアは停まらないように鍵がかかっていました。ビルメン会社に言われた通りエントランスから電話をしてみました、一応非通知で。すると非通知を解除するようアナウンスが・・・! 外線をそんな設定にする普通の会社なんてあり得ません。今度は背筋が凍りつきました。

しかたないので覚悟を決めて番号通知で電話をすると、女性が社名を名乗らずに出ました、もしもし〜と(これも普通はあり得ません)。

「●●社さんですか?」と聞くと、
女性が「そうです。」
あの若き起業家と話しをしたい「貸主代理の会社ですが、●●社長いらっしゃいますか」
「外出しています」
「何時頃お戻りですか」
「分かりません」

電話を切ったのち、入居申込書に書かれていた社長の携帯電話にもコール。しかし電波が通じない。
困った困ったとエントランスで困っていると、そこに見たことのないおじさんが現れました。このビルで初めて見るひと。しかも派手。しかもにらまれた。
(あ、この人は絶対にこの会社のひとだ)と私の背筋が直感しました。

勇気を振り絞って「●●社さんの方ですよね」と尋ねると、けげんそうな顔で「そうだけど」
(あ、敬語は無しなんだ・・・)





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ヤクザ屋さん、のような人 Part2

2010/03/05 12:51
前回からのつづき〜


都内のオフィスビルの1室を募集していました。

入居申込書が他の不動産会社からファックスで流れてきたので、元付け不動産会社として入居審査をしました。まず注目したところは、これから起業するという点。確か30歳位の若者だったかと思います。一流企業に勤めていたが、ITの技術と今までの人脈で独立したいとのことでした。当時IT関係はもてはやされていましたので入居理由としてはまずまずですが、何といっても経済力が問題です。そこで保証会社に保証人になってもらうことにしました。保証会社とは、借主が親兄弟に保証人を頼まなくても家賃を機関保証してくれる会社で、大家としても人的保証よりも督促の際便利なので最近は利用が増えています。
保証会社の所定の書類を送り、審査も無事に通過。法人設立前でしたがサラリーマン時代の通帳やらを保証会社に提示して晴れてOKとなりました。経済的にも転居理由も大丈夫。あとは人柄だ。ここまでくれば面談しなくてもいいかな?とも思いましたが、何かあった時にあとで困るのは自分。なのでセオリー通り面談をしました。面談と言っても、審査に必要書類(免許のコピーなど)をファックスだと画像が粗くなるから直接手交して頂きたいという大義名分によって呼び出しました(常套手段です)。

とても真面目そうな若者でした。ジーンズなどの普段着で現れた彼は、これから頑張って会社を大きくしたいので事務所を貸して下さいと語りました。当然当社の審査もOK。申込みに対し入居を許可したのでした。

それから1〜2か月経った頃でしょうか。他にも管理物件が数ありましたので、そんなこともすっかり忘れていましたが、ビルメンテナンスを委託している会社の担当者から慌てた声で連絡がありました。

「あのテナントさん、どういう会社なんですか!?」


次回へつづく〜


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ヤクザ屋さん、のような人

2010/03/05 09:33
最初は若き起業家に貸したつもりでした・・・。


*+*+*+*+*+*+**+*+*+*


賃貸管理の中で大事な仕事があります。空き部屋への入居者募集です。オフィスの場合はテナント募集ともいいます。テナントリーシングなんて呼ぶとPMgrっぽい感じになります。まあそれはさておき・・・。

入居者募集は、直接当社がお客さんを大家さんに紹介(仲介)する方法と、他の不動産会社が当社を通じて大家さんに紹介する方法があります。後者は一つの取引に不動産業者が複数介在することになります。この場合当社を元付け(もとづけ)、お客さんを連れてきた会社を客付け(きゃくづけ)なんて呼びます。我々元付け業者としては、入居審査のとき主に次の点を注意します。

@.経済力(家賃の支払いが滞ると困る)
A.転居理由(おかしな理由で引っ越してくると困る)
B.人柄(いい加減だったり、乱暴だったりすると困る)

@とAは虚偽申告でない限り、概ね申込書で分かりますが、Bはなかなか難しい問題です。そこで我々元付業者としては、申込者に対して、審査通過を宣言する前になんとか面談をしたいと考えます。そしてそれを客付業者に伝えます。ただ、この物件は面談を要するとなると、客付業者も面倒臭がってなかなか紹介してくれないこともあります。客付業者としては契約後のトラブルなんかは関係ないので、なんとかスムーズに契約にこぎつけたいのです。

また面談をするにしても、この物件は申込者全員とお会いするんですよ、と言わないとトラブルになります。申込書をみて少々怪しい人だから面談する場合もありますが、そういった場合でもこのように方便を使います。

その時も「きちんと」方便を使ったのです。しかし騙し合いは向こうの方が上手でした。それも数段・・・。




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プロパティマネジメント(PM) Part2

2010/03/05 08:37
前回からのつづき〜


私BRが考えるPMの定義とは、
「物件に対して効果的な働きを、能動的に行動できる人」

BRが以前勤めていた所は、いわゆる街の不動産屋。大家の担当として賃貸管理をしていました。そこでは目の前に起きる事案を処理するので精一杯。それ以上はなかなか手がまわりませんでした。具体的なノウハウがなかったということもあります。

空き部屋があれば募集をし、クレームがあれば対処し、滞納があれば督促をする。大家さんにはそれなりに満足してもらっていたとは自負していますが、基本的にはそんな感じ。たまに空室が増えれば大家さんからの相談のもとに、外装や内装のリニューアルを提案してみたり。結果的にしていたことはPMと同じだったのかもしれません。しかし、そこには能動的な動きはあまりなかったように思います

逆にそれらの問題を未然に予防できるノウハウを持ち、自分が大家になったつもりでそれを積極的に実行できるひと、それがPMなのではないかと思うのです。


次回へつづく〜
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プロパティマネジメント(PM)

2010/03/04 22:21
私BRはプロパティマネジャー(PM)でしょうか?
PMといえばPMですが、PMじゃないといえばPMじゃありません。
一応、大家さんの収益のために賃貸不動産の管理をしていました。そういった意味では広義のPMとはいえますが、ブログタイトルをみて頂いても分かる通り、BRはPMを自認していません。それでははたしてPMとは一体何なのでしょうか?

ある人はこう言います。個人や事業会社でなく、ファンドから物件を委託されているのがPMだ。
なるほど。それも一理あります。また、収益不動産の売買などを経験すると「レントロール」や「トラックレコード」とかいう資料を求められます。いずれも賃貸の状況を示すものですが、そんなものを作成していると、あ、オレってPMかも?などと勘違いしてしまうこともあります。色んな書籍やHPなどで調べてみても、回答は一つではありません。

そこでBRなりに考えた結論があります。それは…、



次回へつづく〜
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これから始まります

2010/03/04 18:35
初めまして。
Bokeh Realtor (以下略して「BR」という。)と申します。これからBRが経験したこと、いま考えていること、その他諸々不定期に綴ってゆきます。
拙い文章ですが、どうぞおつき合いください。
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